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NPL컨설팅
NPL(Non-Performing Loan)의 정의
금융기관에서 대출을 받은 채무자가 원금 및 이자상환의 불이행으로 부실이 발생된 채권을 뜻함.
- 이런 부실채권(이하 NPL)은 은행의 수익성 및 유동성을 저해하고 특히 자기자본비율(BIS)을 하락시켜 결과적으로 은행의 신용을 떨어뜨리게 되는 원인이 됩니다. 따라서 은행은 NPL채권을 유동화회사 또는 자산관리회사(AMC) 등에 매각하여 이런 문제를 해결하고자 합니다. NPL매입자는 이후 경매를 통한 채권의 처분과 회수를 통해 투자수익을 확보할 수 있습니다.
- 특히 담보부 NPL채권의 경우 이미 설정된 근저당 권리도 함께 인수하여 경매 매각시 배당순위에 따라 안전한 채권회수가 가능합니다. 다만, 해당 부동산의 정확한 가치를 평가하고 예상낙찰가, 권리분석에 따른 배당여부와 예상배당금을 꼼꼼히 판단해야 하는 일이므로, 경매초보자에게는 쉽지 않는 분야입니다.
NPL채권의 종류
| 정상채권 | 이자 납입과 원금 상황이 정상적으로 이루어지고 있는 경우 |
|---|---|
| 요주의채권 | 주의가 필요한 대출금으로 짧은 기간(1개월 이상 3개월 미만) 연체되는 경우 |
| 고정채권 | 3개월 이상 연체되는 것으로 손해를 입을 가능성은 있지만 대출금을 담보가액으로 상쇄할 수 있는 경우 |
| 회수의문채권 | 피해 정도를 정확히 알 수 없지만 담보가 부족할 것으로 예상되는 경우 |
| 추정손실채권 | 피해 정도의 추정이 가능하지만 이에 비해 담보가 턱없이 부족한 경우 |
NPL투자의 장점
그럼에도 NPL투자는 매력적인 경매투자방법으로 손꼽히고 있습니다.
- 예/적금보다 높은 수익성
- 주식투자보다 확실한 안정성
- 부동산투자보다 뛰어난 환금성
- 수익실현 후 재투자가 가능
NPL컨설팅 절차
- NPL채권 매입가능 물건 선정
1안) 고객의 필요에 따라 입찰희망 경매물건의 채권자에 NPL매입의사 타진
2안) 당사 NPL 제휴 금융기관을 통해 NPL 매입투자 물건을 선정하여 고객에게 제안 - NPL채권 분석
해당 부동산의 적정가치를 분석하고 채권매입과 회수에 따른 수익률 분석
- NPL채권 매입협상
해당 부동산의 적정가치를 분석하고 채권매입과 회수에 따른 수익률 분석
- NPL채권 분석
분석한 내용을 토대로 채권자(또는 제휴 금융기관)에 매수의향서 제출하고 직접 매입협상 진행
(참고사항) NPL채권의 매입은 관련법에 따라 일반인은 진행할 수 없습니다. 금융감독원에 등록된 자본금 5억이상 자산관리회사만 금융기관의 채권을 매입할 수 있습니다. (당사는 10억 자본금의 자산관리회사와 전속제휴하고 있습니다)
- NPL채권 양도양수계약
협상을 통해 최종적인 NPL채권의 매입가와 매입조건을 정하고 이에 따른 '채권 양도양수 계약서'를 작성합니다.
- 경매 부동산의 낙찰(유입)
채권 매수자가 입찰에 참여해 낙찰을 받는다. 론세일, 채무인수, 사후정산 등의 방법에 따라 채권자는 해당 NPL채권을 회수하여 종결하고, 매수자는 해당 경매 부동산을 취득(유입)하거나 론세일의 경우 재매각을 진행할 수도 있다.
채권매입의 방법
- 론세일
채권의 모든 권리를 이전 받습니다. 쉽게 말해 채권자가 금융권(유동화회사)에서 당사 자산관리회사로 변경됩니다. 이에 따라 취등록세와 등기에 따른 법무비가 발생하나 채권자로서의 모든 권리를 이전받아 배당과 유입(직접낙찰)을 동시에 할 수 있습니다.
- 채무인수
NPL 양수인이 채무자의 지위를 승계하는 형태로 유동화전문회사(매도자)에게 매도금액의 10%를 계약금으로 걸고 경매입찰에 반드시 참여해야 합니다. 낙찰 받은 후에는 금융기관으로부터 상계동의서를 받아 특별한 대금 지급 방법으로 잔금을 납입하거나 경락잔금대출을 받아서 채권매입금액 중에서 계약금과 입찰보증금을 공제한 금액을 매도자에게 지불하고 근저당권을 말소하는 방식으로 진행합니다. 이는 채권양도가 아니기 때문에 법률에 저촉되지 않아 일반인이 매입(유입)이 가능한 방법입니다. 유의할 점은 매도자(유동회회사)는 대부분 차액보전 약정을 요구하므로 이에 따른 리스크 분석이 있어야 합니다.
- 사후정산
론세일과 채무인수 방식의 중간형태로 NPL채권 매수자가 채권자(유동화회사)에게 통상 10%의 계약금을 지급하고 반드시 경매에 참여합니다. 낙찰 받게 되면 매수자는 잔금기일까지 경락잔금 전액을 납부해야 합니다. 이후 채권자는 배당기일에 배당금을 수령한 후에 계약된 채권매수금액에서 계약금을 공제한 나머지 금액을 매수자에게 되돌려 주는 방식입니다.
- 사전정산
론세일과 사후정산 방식의 중간형태로 전체 매매 근저당권(NPL채권) 중 일부를 매수자에게 매각하여 낙찰 후 배당기일에 배당권자로서 각각 배당받는 방법입니다.
